Uređenje prava svojine na nepokretnostima upisanim na držaoca
Lica koja su u katastru nepokretnosti evidentirana kao držaoci trebalo bi da bez odlaganja provere svoj pravni status. Prema članu 58. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, Republički geodetski zavod će, po službenoj dužnosti, brisati svojstvo držaoca i državinu sa nepokretnosti ukoliko do 1. maja 2028. godine ne budu ispunjeni uslovi za upis prava svojine. To znači da biste sprečili brisanje držaoca i državine da je neophodno da preduzmete određene pravne korake do navedenog datuma.
Ova zakonska odredba ne znači da će Republika Srbija ili bilo koje drugo lice samim tim postati vlasnik predmetne nepokretnosti. Brisanje držaoca predstavlja brisanje podatka iz katastarske evidencije, ali ne rešava pitanje ko je stvarni vlasnik. Upravo zbog toga, lica na koja se ova odredba odnosi treba blagovremeno da preduzmu mere radi utvrđivanja i upisa svog prava.
Šta znači upis svojstva držaoca?
Držalac je lice koje nepokretnost faktički drži i koristi, ali u katastru nema upisano pravo svojine. Takav upis ne predstavlja isto što i vlasništvo. On najčešće ukazuje na to da postoji određeno faktičko stanje, ali da pravni osnov za sticanje ili upis svojine nije sproveden do kraja.
U praksi se ovakve situacije pojavljuju, između ostalog, kada:
- kupac zaključi ugovor, ali ne podnese zahtev za uknjižbu;
- naslednici koriste nepokretnost, a ostavinski postupak nije okončan;
- postoji ugovor ili druga isprava koja nije podobna za neposredan upis;
- nepokretnost se koristi duži niz godina bez potpune dokumentacije;
- pravo svojine postoji u materijalnopravnom smislu, ali nije uređeno u javnim knjigama.
Za razliku od držaoca, vlasnik je lice čije je pravo svojine zasnovano na zakonom priznatom osnovu i upisano u katastar nepokretnosti.
Kako proveriti podatke u katastru?
Status nepokretnosti može se proveriti putem javnog uvida u katastarske podatke na portalu Republičkog geodetskog zavoda. Potrebno je obratiti pažnju na podatke u delu koji se odnosi na nosioce prava.
Ako je lice označeno kao „držalac“, a ne kao vlasnik, to je znak da treba ispitati:
- na koji način je nepokretnost stečena;
- da li postoji ugovor, rešenje o nasleđivanju ili druga isprava;
- da li je dokumentacija podobna za upis;
- da li postoji neki raniji upis ili teret koji sprečava uknjižbu;
- da li je potrebno prethodno sprovesti sudski ili drugi postupak.
Načini za uređenje statusa
Postupanje zavisi od konkretnih činjenica i raspoloživih dokaza. Podsećamo da je rok za uređenje statusa do dana 01.05.2028. godine, kako biste izbegli brisanje držaoca i državine.
Upis na osnovu isprave
Ako lice poseduje valjan ugovor, pravnosnažno rešenje o nasleđivanju, sudsku odluku ili drugi dokument podoban za upis, može se podneti zahtev nadležnoj službi za katastar nepokretnosti. Isprava mora omogućavati pouzdanu identifikaciju nepokretnosti, lica na koje se pravo prenosi i pravnog osnova sticanja.
Upis nakon sprovedenog ostavinskog postupka
U slučaju da je nepokretnost stečena nasleđivanjem, najpre je potrebno utvrditi krug naslednika i obim naslednih prava. Nakon donošenja odgovarajućeg pravnosnažnog rešenja, može se zahtevati upis prava svojine naslednika.
Utvrđivanje svojine po osnovu održaja
Kada ne postoji isprava na osnovu koje bi se svojina neposredno upisala, moguće je razmotriti podnošenje tužbe radi utvrđenja prava svojine po osnovu održaja.
U takvom postupku sud ceni način, trajanje i kvalitet državine. U zavisnosti od okolnosti konkretnog slučaja, naročito se ispituje da li je državina bila savesna, zakonita i neprekidna, kao i da li je nepokretnost držana u svojstvu vlasnika tokom zakonom propisanog perioda. Za vanredni održaj uobičajeno je značajno trajanje državine od najmanje 20 godina, ali se ispunjenost uslova mora proceniti prema svim okolnostima predmeta.
Pravosnažna presuda kojom je utvrđeno pravo svojine može predstavljati osnov za podnošenje zahteva za upis u katastar.
Prevođenje prava korišćenja u pravo svojine
Drugačija je situacija kada je lice upisano kao nosilac prava korišćenja. Pravo korišćenja nije isto što i državina, pa se mogućnost njegovog pretvaranja u pravo svojine procenjuje prema posebnim pravilima Zakona o planiranju i izgradnji i drugim relevantnim propisima. U pojedinim slučajevima konverzija može biti uslovljena plaćanjem naknade, dok zakon za određene kategorije predviđa izuzetke.
Posledice nerešenog statusa
Samo brisanje svojstva držaoca ne proizvodi dejstvo prenosa svojine na državu ili drugo lice. Ipak, nakon brisanja u evidenciji više neće biti zabeleženo ni to da je određeno lice držalac. To može otežati dokazivanje faktičke veze sa nepokretnošću i stvoriti ozbiljne praktične probleme.
Nerešen status naročito može predstavljati prepreku prilikom:
- prodaje ili poklona nepokretnosti;
- sprovođenja ostavinskog postupka;
- upisa naslednika;
- zasnivanja hipoteke;
- dobijanja kredita;
- rešavanja pitanja legalizacije ili upisa objekta;
- zaštite prava pred sudom i drugim organima.
Zato nije dovoljno osloniti se samo na činjenicu da lice nepokretnost koristi dugi niz godina. Potrebno je utvrditi pravni osnov i obezbediti njegovu registraciju.
Preporuka da biste sprečili brisanje držaoca i državine
Lica koja su evidentirana kao držaoci trebalo bi da pre isteka zakonskog roka:
- pribave aktuelni izvod i provere podatke u katastru;
- prikupe ugovore, rešenja, presude i drugu dokumentaciju;
- utvrde da li je moguć neposredan upis prava svojine;
- provere da li je potrebno sprovesti ostavinski, sudski ili drugi postupak;
- podnesu odgovarajući zahtev za upis čim se za to steknu uslovi.
Pravovremena provera može sprečiti višegodišnje sporove i dodatne troškove. Posebno je važno da se pre podnošenja zahteva utvrdi da li dokumentacija odgovara podacima o parceli, objektu i licima upisanim u katastarskom operatu.
Rok do 1. maja 2028. godine ne treba posmatrati kao rok za gubitak nepokretnosti, već kao krajnji rok za uređivanje evidencije. Ipak, odlaganje može otežati ostvarivanje i dokazivanje prava, zbog čega je preporučljivo da se pravni status nepokretnosti proveri što pre i da se, prema potrebi, zatraži stručno pravno mišljenje.
Ukoliko Vam je potrebna pravna pomoć, naša kancelarija aktivno pruža pravne usluge i zastupa pred katastrom nepokretnosti, te nas kontaktirajte radi konsultacija.
Detaljnije možete pročitati i u Zakonu.
Naši advokati su registrovani korisnici za zastupanje pred RGZ.
Ukoliko ste propustili da se informišete o Zakonu „svoj na svome“, tekst možete pročitati OVDE.
