Ugovor o poklonu se pokazao da često ima prednost u odnosu na druge pravne poslove prenosa svojine, jer omogućava lakši prenos nepokretnosti bez finansijskih i administrativnih tereta koji prate kupoprodaju ili testament.
U ovom tekstu ćete imati priliku da se informišete o svim ključnim karakteristikama ugovora o poklonu nepokretnosti: šta je, zašto mora biti napisan i overen, koja dokumentacija Vam je potrebna, da li se plaća porez na poklon i koliko, šta sledi nakon potpisivanja, da li se ugovor može opozvati, da li ima prednost u odnosu na testament i kupoprodaju, kada Vam je advokatska pomoć neophodna i druga česta pitanja vezana za ovu temu.
Šta je ugovor o poklonu nepokretnosti?
Ugovor o poklonu nepokretnosti je pravni posao kojim poklonodavac besplatno prenosi ili obećava da će preneti pravo svojine na nepokretnosti poklonoprimcu.
Iako ovaj ugovor liči na kupoprodajni ugovor ili čak i na testament, on se ipak značajno razlikuje od njih.
- Za razliku od kupoprodajnog ugovora, ugovor o poklonu nepokretnosti nema naknadu. Drugim rečima, prenos nepokretnosti je besplatan.
- Što se tiče testamenta, nakon smrti lica, njegova nepokretnost prelazi na listu nasledstva, te se tokom ostavinske rasprave predaje direktnim naslednicima. Ugovorom o poklonu nepokretnosti, nepokretnost prelazi sa poklonodavaoca na poklonoprimca za života i ne zahteva ostavinski proces.
Ono što je interesantno za ugovor o poklonu nepokretnosti, jeste da se on ne reguliše današnjim Zakonom o obligacionim odnosima, već odredbama Srpskog građanskog zakonika iz 1844. godine; To znači da se u slučaju spora oko poklona sudija koristi sudskim pravilima i presudama iz 1844. godine.
Međutim, savremeni Zakon o prometu nepokretnosti ipak igra važan udeo u ovom pravnom poslu, jer zahteva overu ugovora kod javnog beležnika kako bi se smatrao pravno važećim.
Obavezna forma – zašto mora biti pismeno i overeno?
Kako bi Ugovor o poklonu nepokretnosti imao pravnu snagu, on mora biti sačinjen u pisanoj formi. Njega sačinjava advokat, a potom ga overava javni beležnik. Kod nepokretnosti (stvari fiksirane za zemlju: stan, kuća, zemljište) fizička predaja ključa u ruke nema nikakvu pravnu težinu sve dok se ne ispoštuje stroga pisana forma, overa kod notara i upis u katastar.
Ugovor o poklonu može biti i usmen i punovažan, ali samo ukoliko je predmet ugovora o poklonu pokretnost (stvari koje se mogu premeštati: auto, novac, telefon) koja se odmah predaje na ruke.
Potrebna dokumentacija
Prilikom sačinajvanja Ugovora o poklonu nepokretnosti, potrebno je imati sledeću dokumentaciju:
- Izvod iz lista nepokretnosti (ne stariji od 30 dana)
- Dokaz o vlasništvu poklonodavca
- Lična dokumenta obe strane
- Energetski pasoš objekta (za stambene objekte)
- Potvrda o poreskoj vrednosti nepokretnosti (od lokalne poreske uprave)
- Saglasnost supružnika ako je nepokretnost zajednička imovina
Porez na poklon – ko plaća i koliko?
Porez na ugovor o poklonu je obavezan kada se radi o nepokretnosti. U skladu sa odredbama Zakona o porezima na imovinu, porez na poklon obračunava se prema vrednosti primljenog poklona, po stopi od 2,5%. Važno je znati da porez prijavljuje i plaća poklonoprimac, a ne poklonodavac.
Obaveza plaćanja poreza na poklon ne postoji za zakonske naslednike prvog naslednog reda, odnosno decu i supružnika.
Naslednici drugog naslednog reda, u koje spadaju roditelji, braća i sestre, ostvaruju pravo na poresko oslobođenje ukoliko su sa poklonodavcem živeli u zajedničkom domaćinstvu u neprekidnom trajanju od najmanje godinu dana pre izvršenja poklona, u suprotnom plaćaju porez na poklon u visini od 1.5% od vrednosti učinjenog poklona.
Sva ostala lica plaćaju porez na poklon u visini od 2,5% od vrednosti učinjenog poklona.
Prema Zakonu o porezima na imovinu, porez na poklon se uopšte ne plaća ako vrednost svih poklona primljenih od istog lica u jednoj kalendarskoj godini ne prelazi iznos od 100.000 dinara.
Upis u katastar – šta sledi nakon potpisivanja?
Nakon što Ugovor o poklonu nepokretnosti overi javni beležnik, na nepokretnost se mora izvršiti upis pravo svojine u katastar. To obavlja javni beležnik, tj. notar, u roku od 24 časa, koji šalje overeni ugovor Republičkom geodetskom zavodu. U roku od 5 dana katastar je dužan da donese rešenje o upisu novog vlasnika. Poklonoprimac postaje vlasnik nepokretnosti onog momenta kada se upiše u katastar.
Republička administrativna taksa za upis prava svojine na osnovu ugovora iznosi fiksno 6.160 dinara.
Da li se ugovor o poklonu može opozvati?
U principu, Ugovor o poklonu nepokretnosti se smatra trajnim rešenjem. Međutim, poklonodavac može zahtevati vraćanje poklonjene nepokretnosti ukoliko:
- poklonoprimac prema njemu ispolji grubu nezahvalnost, naročito ako ga fizički ili psihički zlostavlja ili mu pričini štetu na časti ili imovini,
- ili ukoliko nakon učinjenog poklona, poklonodavac zapadne u stanje materijalne siromašnosti, odnosno da nema dovoljno sredstava za život, a ne raspolaže drugom imovinom iz koje bi mogao da obezbedi svoje izdržavanje.
Rok za opoziv ugovora o poklonu je 3 godine od nastanka nekog od gore navedenih razloga.
Ako poklonoprimac proda nepokretnost trećem licu pre nego što poklonodavac zvanično pokrene postupak za opoziv, poklonodavac više ne može tražiti vraćanje te nekretnine.
Ugovor o poklonu vs. testament – šta je bolje?
| Kriterijum | Poklon | Testament |
| Kada stupa na snagu? | Za života poklonodavca | Nakon smrti ostavioca |
| Može li se opozvati? | Ograničeno | Da, u svakom trenutku do smrti ostavioca |
| Porez | Zavisi od stepena srodstva između poklonodavca i poklonoprimca | Primenjuju se pravila o porezu na nasleđe |
| Nužni naslednici | Nužni deo se neposredno ne primenjuje, ali pokloni mogu biti uračunati u zaostavštinu radi zaštite prava nužnih naslednika | Nužni naslednici imaju pravo na nužni deo, bez obzira na sadržinu testamenta |
Kada se preferira poklon umesto kupoprodaje?
Ugovor o poklonu nepokretnosti podrazumeva prenos imovine unutar porodice bez novčane naknade tj. poreza. Takođe, Ugovorom izbegavate komplikovane ostavinske rasprave jer nepokretnost prelazi sa poklonodavaoca na poklonoprimca za života i ne zahteva ostavinski proces.
Štaviše, Ugovorom o poklonu se može ugovoriti pravo plodouživanja, čime poklonodavac zadržava pravo da koristi nepokretnost do kraja života, iako je vlasništvo preneto na poklonoprimca. Na kraju, poklon može biti finansijski povoljniji od kupoprodaje zbog poreskih oslobođenja koja važe za naslednike prvog naslednog reda, dok se kod kupoprodaje primenjuju drugačija pravila oporezivanja i dodatni troškovi.
Često postavljana pitanja
- Mogu li pokloniti stan koji je pod hipotekom?
za prodavanje stana pod hipotekom je potrebna saglasnost banke.
- Šta ako nas ima više kao vlasnika – mogu li pokloniti samo svoj deo?
Možete prodati samo svoj suvlasnički udeo.
- Može li punoletno dete odbiti poklon?
Da, poklonoprimac mora prihvatiti.
- Koliko košta overa kod beležnika?
Cena overe zavisi od vrednosti nekretnine, s tim što je upola jeftinija ako se poklanja roditeljima ili deci.
- Da li moram da platim porez ako mi otac pokloni stan?
Ne, prvi nasledni red je oslobođen.
Kada je neophodan advokat?
Pre samog sačinjavanja ugovora o poklonu nepokretnosti, preporučljivo je zatražiti pomoć advokatske kancelarije Tijanić kako bi se proverilo da li je nepokretnost opterećena hipotekom ili drugim teretima, utvrdilo postojanje eventualnih sporova između potencijalnih naslednika, te ugovorom na odgovarajući način uredilo pravo poklonodavca da zadrži pravo stanovanja ili plodouživanja. Stručna pravna pomoć je naročito značajna i kada postoji sumnja da bi u budućnosti moglo doći do opoziva poklona ili sudskog spora.
Za stručnu i profesionalnu pravnu pomoć, advokatsku kancelariju Lončar možete kontaktirati putem e-mail adrese info@advokat-loncar.com ili posetiti na adresi Bulevar Oslobođenja 115, Novi Sad.
